ОСВОБОЖДЕНИЕ ОТ НДС ПРИ ПЕРЕДАЧЕ НЕДВИЖИМОСТИ ИНОСТРАННЫМ ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦАМ И ГРАЖДАНАМ ТУРЦИИ, ПРОЖИВАЮЩИМ ЗА РУБЕЖОМ: ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО, ПРАКТИКА И АНАЛИЗ

Введение

На фоне глобализирующегося рынка недвижимостиТурция в последние годы превратилась в привлекательный инвестиционный центр как дляиностранных граждан, так и для граждан Турции, постоянно проживающих за рубежом. В этом контекстевведённое в 2017 году освобождение от налога надобавленную стоимость (НДС) предоставляетзначительное налоговое преимущество лицам, приобретающим новые объекты недвижимости, ранеене переданные другим лицам — такие как объекты жилойи коммерческой недвижимости, впервые вводимые в обращение. Такая налоговая льгота способствуетразвитию первичного рынка недвижимости, увеличиваетприток иностранной валюты и положительно влияет настроительную отрасль. В данной статье рассматриваютсяправовая основа, условия применения и практическиеаспекты реализации освобождения от НДС при передачеобъектов недвижимости иностранным физическим лицами гражданам Турции, постоянно проживающим зарубежом.

1. Правовое основание и сущность освобождения

Освобождение от НДС было введено Законом № 6824, вступившим в силу 26.04.2017, путём добавленияподпункта (i) в статью 13 Закона о налоге на добавленнуюстоимость № 3065. Согласно данной норме:

«Впервые передаваемые жилые или коммерческиеобъекты недвижимости, приобретаемые иностраннымифизическими лицами, не проживающими в Турции, а также гражданами Турции, постоянно проживающими заграницей, освобождаются от НДС при условии переводапокупной стоимости в иностранной валюте в Турцию и непередачи объекта в течение одного года.»

Освобождение применяется исключительно к новымобъектам недвижимости, ранее не переданным другимлицам, и требует, чтобы передача происходила отзастройщика или юридического лица, осуществляющегопервую реализацию. Продажа объектов на вторичномрынке — то есть ранее уже зарегистрированных надругого владельца — не подпадает под действиеосвобождения от НДС.

2. Условия получения освобождения

Для применения освобождения от НДС необходимоодновременное соблюдение следующих условий:

Проживание покупателя за границей

Иностранные физические лица не должны иметьместо жительства на территории Турции. Граждане Турции обязаны документальноподтвердить своё проживание за рубежом не менеешести месяцев — посредством паспорта, вида нажительство или визовых отметок.

Первая передача объекта

Освобождение от НДС распространяется только напередачу объектов, впервые вводимых в оборот, тоесть ранее не проданных другим лицам. Инымисловами, речь идёт о недвижимости, являющейсяновостройками, которая реализуется впервыезастройщиком или другим юридическим лицом, неучаствовавшим ранее в гражданском обороте поданному объекту. Сделки на вторичном рынке неподпадают под действие освобождения.

Перевод средств в иностранной валюте

Покупная цена объекта должна быть полностьюпереведена в Турцию в иностранной валюте. Этотперевод должен быть подтверждён банковскимидокументами или справками о покупке иностраннойвалюты.

Примечание:допускаетсятакжеоплатасвалютногосчёта,открытоговтурецкомбанке.

Невозможность передачи недвижимости в течение3 лет

Изначально срок удержания объекта составлял 1 год. Однако в соответствии с изменением, внесённым в Обобщённое разъяснение по НДС и опубликованным в Официальном вестнике от19.01.2022 № 31723, этот срок был увеличен до 3 лет.

Таким образом, по сделкам, заключённым в 2022 годуи позднее, приобретённая недвижимость не можетбыть продана или передана в течение трёх лет. В противном случае сумма НДС, не удержанная припередаче, взыскивается с покупателя вместе с пенейи штрафом за налоговое правонарушение.

Примечание: срок отсчитывается с датырегистрации права собственности. В реестрнедвижимости должен быть внесёнсоответствующий запрет на продажу.

В действующем законодательстве отсутствуетположение, ограничивающее применениеосвобождения от НДС только к одному объекту.Следовательно, при условии соблюдения требованийотдельно по каждому объекту, лицо можетвоспользоваться освобождением от НДС приприобретении нескольких жилых или коммерческихобъектов. Однако по каждому объекту должны бытьвыполнены все условия, включая перевод средств в иностранной валюте, статус первой передачи и обязательство о непродажe в течение трёх лет.

3. Практические проблемы применения

• Несвоевременное предоставление документов:зачастую покупатели пытаются заявить о праве наосвобождение уже после регистрации сделки, чтоневозможно. Освобождение должно быть оформленов момент передачи.

• Ошибочное применение при вторичной продаже:освобождение от НДС не применяется к вторичнымсделкам, однако в практике встречаются неверноепонимание положений законодательства.

• Отсутствие подтверждения перевода средств:некоторые покупатели заявляют о передачеиностранной валюты наличными, однако подобныйспособ не признаётся надлежащим. Перевод долженбыть подтверждён через банковскую систему.

4. Выводы

Освобождение от НДС при передаче недвижимостииностранным физическим лицам и гражданам Турции, постоянно проживающим за границей, представляетсобой специальное регулирование в рамках статьи 13 Закона № 3065. Оно применяется исключительно к объектам недвижимости, впервые вводимым в оборот, при условии перевода средств в иностранной валюте и удержания объекта в собственности в течение трёх лет.

В результате изменений, вступивших в силу в 2022 году, срок удержания был увеличен до трёх лет, что усилилоограничительный характер нормы. Законодательство несодержит положений, ограничивающих число объектов, на которые может распространяться освобождение. Приусловии выполнения всех установленных требований, освобождение может быть применено и к несколькимобъектам недвижимости.

Использованные источники

1. Закон № 3065 «О налоге на добавленную стоимость»

2. Закон № 6824 «О внесении изменений в налоговоезаконодательство»

3. Обобщённое разъяснение по применению НДС (Официальный вестник, 19.01.2022, № 31723)

4. Частные письма и разъяснения, опубликованныеНалоговой администрацией Турции

5. Официальный вестник от 26.04.2017 (вступление в силу Закона № 6824)

Для получения более подробной информации свяжитесь с нами.