ПРАВОВАЯ КВАЛИФИКАЦИЯ И ДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ ДОГОВОРА ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЙ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В ТУРЕЦКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

Введение

Договор предварительной продажи недвижимостипредставляет собой юридически обязательноесоглашение, направленное на обеспечение будущейпередачи права собственности на недвижимое имущество. Он часто используется как предварительный этап в сделках купли-продажи и предоставляет сторонамвзаимные обязательства. Однако его действительностьнапрямую зависит от соблюдения установленных закономтребований, в частности, формы договора.

Правовая основа и нормативное регулирование

Договор предварительной продажи недвижимостирегулируется общими положениями Закона ТурецкойРеспублики об обязательствах и Гражданского кодексаТурецкой Республики. В соответствии с ними, предварительные договоры должны соответствоватьформе основного договора. Что касается сделок с недвижимостью, то такие договоры подлежатзаключению исключительно в форме нотариального акта. Это данное требование непосредственно основано настатье 706 Гражданского кодекса и статьи 60 Закона о нотариате № 1512.

Обязательная форма и нотариальное оформление

Для того чтобы договор предварительной продажинедвижимости имел юридическую силу, он должен бытьсоставлен нотариусом в виде официального акта. В противном случае договор признаётся недействительнымв силу несоблюдения обязательной нотариальной формы, и на его основании невозможно предъявить юридическиетребования, в том числе в отношении записи в земельномкадастре.

Это также было подтверждено в Постановлении 14-го гражданского отдела Верховного суда Турции от20.12.2023 № 2023/4567 E., 2023/7890 K.:

«Договор предварительной продажи недвижимостидолжен быть оформлен в форме официальногонотариального акта. Несоблюдение данной формы влечетего абсолютную недействительность. Договоры, заключённые в простой письменной форме, непризнаются действительными, и требования поаннулированию кадастровых записей на их основании неподлежат удовлетворению.»

Основные условия действительности договора:

• Официальная нотариальная форма;

• Ясное указание на конкретный объектнедвижимости;

• Однозначное волеизъявление сторон;

• Установленные условия, включая цену и порядокрасчётов.

Наиболее частые споры на практике

• Недействительность простой письменной формы: В практике нередко заключаются предварительныедоговоры без участия нотариуса. Однако такиедокументы не имеют юридической силы и незащищают интересы сторон.

• Отсутствие срока исполнения: Неуказание срокапередачи недвижимости порождаетнеопределенность и конфликты.

• Отсутствие обеспечения: Внесённые авансы и задатки теряются при неисполнении договора, еслинет должных гарантий.

• Отсутствие записи в кадастре недвижимости (şerh) в земельном кадастре: Даже если договор заключённотариально, его действие в отношении третьих лицвозможно только при внесении записи в кадастренедвижимости (şerh). Это критически важно, чтобызащитить права покупателя в случае последующейпродажи недвижимости другим лицам.

Заключение

Договор предварительной продажи недвижимостиявляется важным инструментом правовой защиты сторон, участвующих в сделках с недвижимым имуществом. Однако его действительность строго зависит отсоблюдения нотариальной формы и при необходимости— внесения записи в кадастре недвижимости (şerh) в земельный кадастр. В противном случае договор небудет иметь силы ни для сторон, ни для третьих лиц. Практика показывает, что несоблюдение этих требованийприводит к существенным материальным потерям.

Свяжитесь с нами для получения более подробнойинформации.